Avantages et inconvénients de la construction, de la rénovation et de l’achat clé sur porte en 2020

Vous souhaitez concrétiser un projet immobilier ? Vous devez avant tout faire un choix capital : opterez-vous pour une construction, une rénovation ou l’achat clé sur porte ? Pour vous aider à prendre votre décision, Viessmann brosse un aperçu des différents facteurs dont vous devez tenir compte, des avantages et des inconvénients de chaque alternative et des nouveautés quant à la législation en matière de construction, de rénovation et d’achat d’un logement clé sur porte.

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Quels facteurs prendre en compte lors de l’achat d’une nouvelle maison ?

Avant de faire un choix entre la construction, la rénovation et l’achat clé sur porte, commencez par vous faire une idée précise de la situation. Réfléchissez donc à la check-list ci-dessous.

  • L’emplacement : où voulez-vous vivre exactement ? Dans une zone rurale où il est encore possible de bâtir ou dans une maison de ville qui nécessitera certainement des travaux de rénovation ? Quelle importance accordez-vous à l’accessibilité de votre futur logement et aux facilités telles que les écoles, les médecins… ? Vérifiez tous ces points grâce au Mobiscore (lien vers https://mobiscore.io/scores/) de votre habitation.
  • Le type de logement : quel type d’habitation voulez-vous ? Une maison moderne, rustique ou de style presbytère ? À moins que vous préfériez un logement de charme gorgé d’histoire ou ponctué de quelques détails d’époque, comme un vieil escalier et de hauts plafonds ?
  • Le budget : de quel budget disposez-vous et quel montant devra être financé par une banque ou une tierce externe ? Pourriez-vous apporter une partie de la somme ou devriez-vous soumettre une demande de crédit pour le montant total de votre logement et/ou de votre rénovation ?
  • La disponibilité : dans quel délai souhaitez-vous emménager dans votre nouvelle habitation ? Voulez-vous prendre vos quartiers dans les deux à trois mois ou avez-vous besoin de plus de temps ? Avez-vous les moyens de louer un logement pendant la construction ou la rénovation ?
  • La durée du projet : combien de temps pouvez-vous et voulez-vous consacrer à votre nouvelle maison ? Voulez-vous effectuer une partie des travaux vous-même ou sous-traiter la majorité des travaux par manque de temps ?

Quels sont les avantages et les inconvénients de la construction, de la rénovation et de l’achat clé sur porte ?

Différents facteurs contribuent à votre décision de vous tourner vers la construction, la rénovation ou l’achat d’un logement clé sur porte. Chacun d’entre eux présente néanmoins des avantages et des inconvénients. Passons en revue les trois éléments les plus décisifs de la check-list : l’emplacement, le budget et la disponibilité de la maison.

Emplacement

Avant de choisir entre la construction de votre propre maison, la rénovation d’une vieille habitation et l’achat d’un logement clé sur porte, vous devez savoir où vous voulez habiter. Dans les zones urbanisées, où les centres-villes sont très peuplés, les terrains à bâtir se font rares, ce qui vous oblige souvent à opter pour un projet de rénovation (complète). Selon la Banque Nationale et le Vito (Institut flamand pour la recherche technologique), cette rareté entraîne une hausse des prix de l’immobilier et le risque de voir notre pays pratiquement saturé d’ici à 2050. Curieux de savoir où trouver encore des terrains à bâtir ? Consultez le plan d’aménagement du territoire de votre commune en Flandre et en Wallonie. En dehors des villes, en revanche, les possibilités sont plus variées. Vous pouvez ainsi opter pour un projet de construction neuve, qu'il soit clé sur porte ou pas. De même, vous pouvez réaliser un projet de rénovation ou acheter un logement prêt à vivre, qui nécessitera seulement des travaux de rénovation mineurs à terme.

Budget

Votre projet dépend bien sûr de votre budget. L’envergure du projet de construction/rénovation et le taux de TVA ont un impact considérable sur le budget d’une habitation, mais la législation relative à l’énergie détermine aussi en partie votre budget.

Vous envisagez de faire construire ? Vous devrez régler le prix de votre terrain et celui de votre maison en une fois, tout en payant le loyer ou le prêt du logement que vous occupez actuellement. De quoi grever rapidement votre budget. Dans le cas d’une rénovation complète, il est possible que vous puissiez déjà habiter une partie de la maison et moderniser une à une les pièces du logement. Un autre avantage de la rénovation d’une maison de plus de 10 ans réside dans le fait que vous bénéficiez d’un taux de TVA de 6 %, contre 21 % pour les bâtiments neufs. Autrement dit, sur un budget de 300 000 €, rénover vous permettra d’économiser pas moins de 45 000 €.

Les rénovations présentent un inconvénient bien connu : la difficulté de budgétiser le projet. Si vous faites construire, il est, en revanche, préférable de garder une vue d’ensemble du budget total et de pouvoir estimer le montant final à l’avance. Tant pour les nouvelles constructions que pour les rénovations complètes, vous pouvez bien sûr choisir de travailler avec une entreprise clé sur porte. L’idéal pour connaître précisément le montant de votre projet. L’inconvénient de ce concept ? Une moindre liberté de choix en termes de matériaux, de fournisseurs et de techniques.

Que vous rénoviez ou que vous fassiez construire, vous êtes tenu de produire une partie de votre énergie depuis une source d’énergie renouvelable. Coup d’œil sur les alternatives les plus courantes :

  • chauffe-eau solaire ;
  • panneaux photovoltaïques ;
  • pompe à chaleur ;
  • boiler avec pompe à chaleur.

Les panneaux photovoltaïques sont particulièrement intéressants en 2020. Si vous installez des panneaux après 2020, vous ne bénéficierez plus de l’avantage du compteur qui tourne à l’envers. Calculez maintenant votre délai d’amortissement avec l’outil de calcul Viessmann. Il s’agit, en d’autres termes, d’un investissement qui se traduit par un avantage financier intéressant à court terme.

La maison que vous souhaitez acheter est déjà bien isolée et a été bâtie dans le respect des normes énergétiques actuelles ? Le cas échéant, il vous suffit de remplacer votre installation de chauffage. Une nouvelle chaudière au gaz à condensation sera amortie en quelques années seulement. Votre logement est encore équipé d’une vieille chaudière à mazout ? N’oubliez pas que vous ne recevrez plus aucune prime pour le remplacement de votre chaudière au mazout par un modèle plus éco-énergétique après 2020.

Disponibilité

La disponibilité du bien est un autre critère dont vous devez tenir en compte lors du choix entre la construction, la rénovation et l’achat clé sur porte. Pouvez-vous emménager de suite dans votre nouveau bien ? Ou devez-vous trouver une solution temporaire et louer une habitation jusqu’à ce que vous puissiez emménager dans votre nouveau logement ? Nous observons également une différence de disponibilité lors des rénovations. Dans le cas d’une rénovation complète, qui nécessite de vider entièrement l’habitation, mieux vaut investir provisoirement un autre logement et emménager dans votre nouveau bien lorsque les travaux de rénovation seront déjà bien avancés et qu’il vous sera possible de vous installer dans une partie de la maison durant l’exécution des travaux.

Qu’en est-il des performances énergétiques ?

Lors de votre décision de planifier une construction ou une rénovation, sachez que les normes et règles imposées aux nouvelles constructions sont beaucoup plus strictes. Vous devez notamment désigner un rapporteur PEB. Il peut s’agir de votre architecte, mais aussi d’un ingénieur ou d’un autre architecte. Pendant la construction, ce rapporteur veille au respect des normes énergétiques et en rend compte de manière transparente. Il introduit également une déclaration de commencement aux pouvoirs publics. Une fois les travaux terminés, un rapport PEB doit être soumis auprès de la même institution.

Depuis le 1er janvier 2020, le niveau E requis pour une rénovation complète (appellation officielle : « grande rénovation énergétique ») est passé à E70 et même à E35 pour un nouveau bâtiment. Dès 2021, les constructions neuves devront être quasi zéro énergie (Q-ZEN), ce qui correspond à E30. Si vous envisagez votre projet à long terme, il est préférable de déjà faire un effort supplémentaire cette année. Ces exigences plus strictes ont bien sûr un coût, mais elles vous permettent, dans le même temps, de réduire votre facture énergétique.

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