Comment choisir entre une nouvelle construction, une maison clé sur porte ou une rénovation ?

Lorsque vous vous mettez en quête d’une nouvelle maison, deux choix s’offrent à vous : construire vous-même ou opter pour une maison prête à habiter d’une société clé sur porte. Étant donné la pénurie croissante des terrains à bâtir et des projets de construction sur le marché, la rénovation complète d’une maison vous offre également une alternative valable. Dans cet article, nous vous aidons à faire un choix éclairé parmi ces trois méthodes pour créer votre nouveau foyer.

Nouvelle construction

Société clé sur porte

Rénovation complète

Nouvelle construction

Un projet de construction vous offre la possibilité de façonner votre maison entièrement selon vos souhaits, depuis son emplacement jusqu’aux finitions.

Le projet débute par la recherche d’un terrain à bâtir approprié. Vous devez donc trouver une parcelle assez grande pour accueillir la maison, ainsi que des annexes éventuelles ou une piscine. L’emplacement à proximité des axes routiers principaux, des transports en commun, des magasins, des écoles et autres infrastructures peut également influencer votre choix. Les terrains à bâtir de grande taille et bien situés deviennent toutefois une denrée rare.

Dans les limites de votre budget et le respect des prescriptions urbanistiques, une nouvelle construction vous offre une liberté de choix maximale. Vous choisissez vous-même à quoi ressemblera votre habitation, les matériaux et les techniques à utiliser ainsi que les partenaires avec lesquels vous voulez travailler. Depuis le 1er janvier 2021, une directive européenne impose que les nouvelles constructions soient quasi neutres en énergie.

Construire soi-même sa maison demande de gros efforts. Après avoir cherché un terrain à bâtir, vous devrez demander des permis, comparer les devis des architectes, entrepreneurs et installateurs, choisir les matériaux, etc. Tout au long du processus de construction, il vous incombera aussi de coordonner et suivre de près les différents intervenants. De cette manière, vous pourrez suivre l’évolution de votre projet.

Dans un projet de construction, vous payez le terrain à bâtir ainsi que la maison. La superficie et la localisation du terrain déterminent en grande partie son prix, les terrains à bâtir bien situés devenant de plus en plus rares et de plus en plus chers. Comme vous choisissez vous-même vos partenaires de construction, vous pouvez rechercher le meilleur rapport qualité-prix pour l’ensemble des matériaux et des technologies. Vous pouvez aussi faire des économies en effectuant vous-même certains travaux. En Flandre, lorsque vous construisez une maison avec un faible niveau E, vous bénéficiez pendant 5 ans d’une réduction sur votre précompte immobilier : 50 % pour ≤E30 et 100% pour ≤E20.

Société clé sur porte

Une société clé sur porte construit des maisons prêtes à habiter. Une société de ce type coordonne tous les sous-traitants, depuis le terrassement et le gros-œuvre jusqu’aux finitions.

Certaines sociétés clé sur porte achètent elles-mêmes des terrains à bâtir pour y construire ensuite des maisons prêtes à habiter. Dans ce cas, vous dépendez des parcelles que la société vous propose. D’autres sociétés, en revanche, réalisent des projets sur des terrains que les maîtres d’ouvrage ont eux-mêmes achetés. Les remarques qui s’appliquent alors sont les mêmes que pour une nouvelle construction.

Les sociétés clé sur porte disposent généralement d’une gamme de « maisons standard » qui se décline dans différents styles. Au sein de cette offre, il est possible d’apporter des modifications limitées en termes d’agencement, de matériaux, de finitions et de technologies. Comme il s’agit également d’une nouvelle construction, votre entrepreneur est tenu, à compter du 1er janvier 2021, de construire une maison quasi neutre en énergie.

La société clé sur porte coordonne les travaux de construction et dispose de sous-traitants fixes. Ce qui signifie qu’en qualité de maître d’ouvrage, vous devez consacrer moins de temps au choix des installateurs, à la coordination et au suivi.

Le prix d’une maison prête à habiter dépend de l’emplacement et de la taille du terrain à bâtir ainsi que des finitions de la maison. Le travail de coordination de la société clé sur porte a également un prix. Et comme ce type de société travaille avec des partenaires fixes, vous avez moins la possibilité de comparer les prix des matériaux, des technologies et des fournisseurs. Là encore, si vous construisez une maison en Flandre avec un faible niveau E, vous bénéficierez pendant 5 ans d’une réduction sur votre précompte immobilier : 50 % pour ≤E30 et 100% pour ≤E20.

Rénovation complète

Les terrains à bâtir bien situés sont de plus en plus rares. La rénovation d’une maison existante offre donc une alternative valable à une projet de construction.

Un projet de rénovation implique également de chercher une parcelle bien située et suffisamment grande pour accueillir des annexes éventuelles ou une piscine. Comme les terrains à bâtir étaient autrefois plus grands et que les exigences étaient moins strictes en termes de permis environnementaux, il peut être plus facile de trouver un emplacement approprié.

Dans le cas d’une rénovation complète, vous dépendez en grande partie de la forme, de la taille et de l’agencement de la maison existante. Il est possible toutefois d’abattre certains murs ou d’ajouter des constructions. Mais gardez à l’esprit que certaines modifications substantielles du bâtiment exigent de faire appel à un architecte, de demander un permis de construire et de répondre aux exigences PEB en vigueur. Par ailleurs, en cas de rénovation, vous disposez d’une grande liberté pour choisir les entrepreneurs, les matériaux, les technologies et les finitions. Depuis la brique de façade jusqu’aux fenêtres et aux sols : vous pouvez tout changer en fonction de vos envies.

Une rénovation complète demande du temps. Cela dépend en grande partie des travaux que vous faites par vous-même et de ceux que vous faites réaliser. Comme pour une construction, vous devez demander et comparer des devis. Lorsque vous travaillez avec un entrepreneur, la coordination et le suivi des travaux impliquent d’y consacrer du temps. Il existe également des sociétés spécialisées qui effectuent des rénovations clé sur porte et vous délestent, en tant que maître d’ouvrage, d’un maximum de tâches.

Un terrain avec une maison existante peut coûter moins cher qu’un terrain à bâtir inoccupé et un projet de construction. Mais les travaux de rénovation entraînent également des dépenses élevées. En revanche, le taux de TVA est plus faible pour les travaux : lorsque la maison a plus de dix ans, vous payez 6 % de TVA, contre 21 % pour une nouvelle construction. Vous économisez donc 15% sur les travaux de construction, l‘installation des technologies, une nouvelle cuisine ou salle de bains, etc. En Flandre, si votre projet est une rénovation énergétique radicale et que vous atteignez un niveau E ≤60, vous bénéficiez pendant 5 ans d’une réduction de 100% sur le précompte immobilier. Une rénovation énergétique radicale est une modification de la fonction concernant un volume protégé supérieur à 800 m³ ou une rénovation par laquelle au minimum les génératrices servant à réaliser un climat intérieur spécifique sont entièrement remplacées et par laquelle au moins 75 % des constructions de séparation existantes et nouvelles qui enveloppent le volume protégé et qui sont adjacentes à l’environnement extérieur sont isolées, pour autant qu’il ne s’agisse pas d’un démontage, d’une reconstruction partielle ou d’une reconstruction (source).

Lorsque vous démolissez la maison existante pour en construire une nouvelle, le taux de TVA régulier de 21 % est applicable. Dans ce cas, les exigences PEB applicables sont celles d’une nouvelle construction et vous bénéficiez en Flandre des avantages financiers relatifs à un niveau E plus faible. De plus, les coûts dépendent de ce que vous faites vous-même et de ce que vous confiez à un entrepreneur. Comme pour une nouvelle construction, il est utile de comparer les devis. Vous pouvez éventuellement reporter certains travaux ou les étaler dans le temps pour disposer d’une plus grande marge budgétaire.

Vous trouverez ci-dessous un aperçu des différentes possibilités.

                           Nouvelle construction Société clé sur porte Rénovation complète
Emplacement  Complexe Simple et flexible Simple et flexible
Liberté de choix Très grand (réseau de captation) à relativement limité (sonde verticale) Relativement limité (monobloc) à limité (split unit) Limité
Investissement en temps Essentiellement nouvelles constructions Rénovations légères et complètes, et nouvelles constructions Rénovations légères et complètes, et nouvelles constructions
Budget Oui, actif et passif Oui, actif Oui, actif
       
       

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